家を売るときってどうすればいいの？手順やポイントについて知りたい！
不動産の売却が初めての方は、まず何をすればいいのか知りたいですよね。
管理人全体像を把握しておけば、安心して売却準備をすすめられます
そこでこの記事では、家の売るときの手順や押さえておきたいポイントについて詳しく解説！
- 家を売るときの手順を3STEPで解説
- 売却を成功させるためのポイント
この記事を参考に、売却の全体像をつかんでくださいね＾＾
家を売る手順は9つ！事前準備・売却活動・売却後の3STEPに分けられる
家を売るときの、大まかな手順はこちらです。
- 希望価格と売却期限の設定
- 住宅ローンの確認・必要書類の準備
- 不動産会社に査定依頼
- 不動産会社と売買契約を結ぶ
- 不動産会社が販売活動を行う
- 内見に対応する
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
- 確定申告
売却期間の目安は、査定から実際の引き渡しまでは3ヵ月～半年、最長で9か月ほどかかることが一般的です。
これに加え、事前準備の期間も必要ですので売却を検討しているなら早めにとりかかることをオススメします◎
管理人それでは、1つずつ詳しくみていきましょう
STEP1．事前準備
希望価格と売却期限の設定
事前準備ではまず、
- どのくらいの価格で売りたいのか
- いつまでに売却を完了させたいのか
この2つを明確にします。
管理人ここを決めておくと、売却を依頼する不動産会社を見つけやすいです
価格を決める際に参考にしたいのが、相場です。
市場の相場を把握することで、高すぎず安すぎない適正価格を設定することができます。
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、相場を調べたい地域を入力すると過去の不動産取引価格や地価などを閲覧することができますよ◎
地図・地域から探すよりもわかりやすいです◎
成約価格情報が知りたい場合は「土地と建物」「中古マンション」のみ検索可能
住宅ローンの確認・必要書類の準備
住宅ローンが残っている場合、その残高を把握することは必須です！
売却することで出る利益で、完済できるかを確認します。
また、必要な書類もありますので事前に準備しておくと安心です。
- 登記権利書 ※1
- 固定資産税納税通知書 ※2
- 建築確認済証・検査済証 ※3
- マンション管理規約・維持費関連書類 ※4
- 間取り図 など
管理人売却先や契約方法によって、追加の書類が必要な場合もあります
※ 注釈1～4の説明
※1 登記権利書
不動産の所有権を証明する書類
※2 固定資産税の税通知書
固定資産税の金額や評価額の確認に必要な書類
※3 建築確認済証・検査済証
建築基準法に適合していることを証明する書類
一戸建ての場合のみ必要
※4 マンション管理規約・維持費関連書類
管理費や修繕積立費などの詳細が記載された書類
マンションの場合のみ必要
不動産会社に査定依頼
次に、不動産会社に査定を依頼します。
査定方法は、机上査定と訪問査定の2種類。
- 机上査定：インターネットや電話での簡易的な査定
- 訪問査定：専門家が実際に物件を見に来て行う詳細な査定
管理人本気で売却を考えているなら訪問査定がオススメ
ここで、どの不動産会社に査定を依頼するかがポイントです。
実は、不動産会社によって査定額や売却に強い地域・スピードなどが全く異なります。
たとえば、早く売ることを最優先に売却依頼をするなら、C不動産会社に依頼すると満足度は高いでしょう。
また、都心エリアの物件を売却したいのにA不動産会社に依頼すると、スムーズな取引が難しいかもしれません。
このように、どこに依頼するかによって売却の成功度・満足度は大きく変わります。
管理人それくらい、不動産会社選びはとても重要なんです
では、あなたにあう不動産会社を見つけるにはどうすれば良いのでしょうか？
ポイントは、複数の会社を比較して決めることです。
なぜなら、本当にあなたにとって最適な不動産会社かは1社だけでは判断しにくいからです。
たとえば、大手の不動産会社だからといってあなたの売却条件に最適とは限りませんよね。
さらに、不動産の売却が初めての方は、不動産会社の名前だけで強みや特徴はわかりにくいはず。
- 査定額の違い
- 担当者の質
- 不動産会社の強みが売却条件にあうか
管理人これらは、比較するとわかりやすいです！
売却を成功させたいなら、依頼する不動産会社はぜひ比較して決めてくださいね！
もし、複数の会社に査定連絡をするのがめんどうなら、HOME4Uの不動産一括査定サービスが便利◎
サイトから申込みをするだけで、最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。
- 申込みは約1分で完了
- 自分から不動産会社に連絡の必要ナシ
- 相性の良い不動産会社を選べる
- 完全無料で利用できる
このように、あなたに最適な不動産会社を手間なく見つけることができますよ◎
また、HOME4UはNTTグループが運営する日本初の不動産一括査定サイトです。
管理人そのため信頼性もバツグン！
STEP2．売却活動
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、契約を結びます。
契約の種類はこちらの3種類。
- 一般媒介(いっぱんばいかい)契約
- 専任媒介(せんにんばいかい)契約
- 専属専任媒介(せんぞくせんにんばいかい)契約
| 2社以上の不動産会社との契約 | レインズ(※)への登録義務 | 自分で買主を探して直接取引 | 不動産会社からの連絡頻度 | 契約期間 | |
| 専属専任媒介 契約 | できない | 媒介契約から 5日以内 | できない | 1週間に 1回以上 | 3ヵ月以内 |
| 専任媒介 契約 | できない | 媒介契約から 7日以内 | できる | 2週間に 1回以上 | 3ヵ月以内 |
| 一般媒介 契約 | できる | 法令上の 定めなし | できる | 法令上の 定めなし | 法令上の定めはないが行政指導では3ヵ月以内 |
3つの契約の大きな違いは、この2つです。
- 2社以上の不動産会社との契約ができるか
- レインズへの登録義務があるか
① 2社以上の不動産会社との契約ができるか
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約できる不動産会社が1社に限られています。
不動産会社にとってこの2つの契約は、物件が売れた場合に仲介手数料が確実に手に入る契約。
そのため、一般媒介契約よりも熱心に売却活動を行ってくれるといわれています。
これに加え、無料のアフターケアや保証などが充実している傾向です。
②レインズへの登録義務があるか
3つの契約方法で唯一、一般媒介契約はレインズへの登録義務がありません。
不動産会社が物件情報を共有するための不動産ネットワーク。
レインズに登録された物件情報は、一般的な不動産サイトに掲載され誰でも閲覧できる。
レインズに物件を登録すると、情報が広く行きわたり売れる可能性が高まります。
逆に、近所に売りに出してることを知られたくない場合は、レインズに登録しないことで内密に売却活動を進められるということ。
利便性が良いなど人気の物件であれば、需要が高く一般媒介契約でも売れる可能性は高まります＾＾
ちなみに、専属専任媒介契約と専任媒介契約はほぼ同じですが、自分で買主を探して直接取引できるかの違いがあります。
利用者もしかしたら知り合いで買い取ってくれる人がいるかも！
管理人こんな場合は専任媒介契約にすると安心です
管理人専属専任媒介契約がオススメな人はこちら
- 無料のアフターケアや保証も重視
- 立地などで売れるか心配
- 買い取ってくれそうな人がいない
管理人専任媒介契約がオススメな人はこちら
- 無料のアフターケアや保証も重視
- 立地などで売れるか心配
- 買い取ってくれそうな人がいる
管理人一般媒介契約がオススメな人はこちら
- 売りに出していることを知られたくない
- 需要がありそうな物件
不動産会社が販売活動を行う
契約した不動産会社が、販売活動を開始します。
物件を多くの買主に知ってもらうために、広告を出したり内覧を設定します。
内見に対応する
内見が決まったら、対応します。
内見での印象は買主の購買意欲に大きく影響するので、しっかり準備することがポイントです！
- 部屋を片付けて清潔に保つ
- 実際に住むイメージを持てる環境を作る
これに加え、できればホームステージングを行うと効果的です◎
売り出し中の物件の部屋を
- 家具
- 照明
- 小物
- グリーン
これらを使って、モデルルームのような空間を作ること。
管理人欧米では当たり前に行われています
これらのポイントを押さえて、内見で好印象を与えられると売れやすいですよ◎
STEP3．売却後
売買契約を結ぶ
購入希望者からの申込みを受け、売買契約を結びます。
ここでは、契約内容の確認をしっかり行うことがポイントです。
契約書には、売却価格や引き渡し日などが詳細に記載されています。
管理人隅々まで確認してくださいね
決済・引き渡し
売買契約が成立したら、決済と物件の引き渡しが行われます。
- 住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消手続き
- 司法書士への書類の準備
- マンションの場合は管理会社への手続き
- 引越し など
- 住宅ローンの融資実行準備
- 残代金の支払い手配 など
- 売主が買主から残金をもらう
(銀行振り込みが一般的) - 諸費用の清算
(固定資産税・管理費などの日割り清算) - 住宅ローンの完済・抵当権抹消手続き
(住宅ローンが残っている場合) - 所有権移転登記の申請
(司法書士が代行) - 鍵の引き渡し
確定申告
- 家を売って利益が出た
- 損失が出たが控除や特例を利用する
このような場合は、確定申告が必要です。
期限は、売却した翌年の2月16～3月15日(通常の確定申告と同じ)。
管理人売却額や控除の適用条件によって変わるので、詳しくは税理士や税務署に相談すると安心です
ここまでが、家を売るときの大まかな手順です。
売却にかかる期間は3ヵ月～最長9か月ほど
査定から引き渡しまでは、目安として３ヵ月～半年・最長で9か月ほどを見込んでおくと安心です。
とはいえ、物件の種類や買い手が見つかるスピードなどにより売却までの期間はさまざま。
マンションの場合、早くて2か月ほどで売却が完了することもあります。
逆に、隣地との境界線が曖昧な一戸建ての場合は、境界線を明確にするための測量が必要なため売却までの時間は長くなる傾向です。
管理人売却を考え出したら、早く動き出すことが大事ですね！
売却を成功させるためのポイント
適正な価格設定をする
不動産の売却では、市場の相場を把握し適切な価格を設定することが重要です。
管理人相場より高すぎても安すぎても良くありません
相場の調べ方がわからない方は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」が便利です◎
相場を調べたい地域を入力すると、過去の不動産取引価格や地価などを閲覧することができますよ＾＾
地図・地域から探すよりもわかりやすいです◎
成約価格情報が知りたい場合は「土地と建物」「中古マンション」のみ検索可能
正しい不動産会社選び
あなたの売却条件にあう信頼できる不動産会社を選ぶことは、不動産の売却において最も重要です。
そのため、不動産会社は慎重に決めることをオススメします。
少し手間はかかりますが、ぜひ複数の会社に査定を依頼して金額や会社の強みを比較してくださいね！
このように不動産会社によって全く異なるため、1社だけに査定依頼して決めるのはあまりオススメできません。
もし、複数の不動産会社に査定連絡するのがめんどうなら、HOME4U(ホームフォーユー)の不動産一括査定サービスが便利です。
HOMUEなら、1回の申込みで最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。
申込み後は、不動産会社からの連絡を待つだけ！
手間なくあっという間に、不動産会社の強みや査定額の違いを比較できますよ◎
繁忙期を狙う
家を売る際は、不動産市場の繁忙期を狙うと高値で売却しやすいです。
- 春（1～3月）
- 秋（9～11月）
春は、新年度(進学や転勤)に向けて引越しを考える人が多いです。
また、住宅ローンの審査がスムーズに進みやすく、気候も良いため内見にぴったり。
秋に関しては、夏休み明けで住宅購入を本格的に考える人が増えます。
また年末に向けて、新生活をスタートさせたい方も多い傾向です。
管理人これらの要因で売却につながりやすいです
ただ、エリアや市場状況によって変わるので最新の不動産動向をチェックするのがベスト。
管理人査定を依頼する不動産会社に、市場の動きを確認してみて下さいね
賢く交渉する
売却時は、価格交渉が避けられないことも多いです。
そのため、賢く交渉することで希望価格に近付けることができます。
- 少し高めの価格設定をして交渉の幅を持たせる
- 相手の状況を見極め、条件の良い相手なら価格交渉に強気に出る
- 小刻みに値引きの幅を調整し、かわりにその他の条件(引き渡し時期など)で譲歩し大幅値下げを防ぐ
- 不動産会社の交渉力に頼る など
管理人焦らず冷静に対応することがポイントです！
売却の全体像とポイントをおさえよう！
ここまで読んでくださりありがとうございます。
この記事では、売却を成功させるために知っておきたい手順をやポイントを解説しました。
- 売却には3ヵ月～最長9か月ほどかかる
- 相場を知り、複数の不動産会社を比較することが最も重要
- 繁忙期を狙い賢く交渉することで、希望価格での売却を成功させやすい
このように、不動産の売却には成功させるためのポイントがいくつかあります。
売却成功ために、ぜひ参考にされてくださいね＾＾
また、不動産の売却には時間がかかります。
早いうちから事前準備を始めておくことで、最適なタイミングで売却活動を始めることができますよ◎
事前準備の際は、ぜひこの記事を参考にされてください＾＾
